L’article 55 de la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU) (2024)

Les communes concernées par la loi SRU

Les communes de plus de 3 500 habitants – et de 1 500 habitants dans l’agglomération parisienne – appartenant à des agglomérations (unités urbaines INSEE) ou intercommunalités de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants doivent disposer de 25 % de logements sociaux au sein de leur parc de résidences principales, ou 20% dans les territoires moins tendus.

Par ailleurs, les communes de plus de 15 000 habitants en croissance démographique de plus de 5 %, ne se situant pas dans les territoires précités et justifiant d’un effort de production supplémentaire au vu du fonctionnement de leur marché local de l’habitat, ont également l’obligation de disposer de 20 % de logements sociaux.

Les services de l’État procèdent chaque année à un inventaire contradictoire avec les communes concernées par la loi SRU pour décompter le nombre de logements sociaux sur le territoire communal et ainsi déterminer le taux de logements sociaux effectif, en regard des résidences principales.

Depuis la loi 3DS, les logements concédés par nécessité absolue de service en application de l’article L. 4145-2 du code de la défense et les logements concédés à des militaires des armées dans des immeubles dépendant du domaine de l’Etat, sont déduits de la liste des résidences principales.

Les communes ne disposant pas de suffisamment de logements sociaux au regard du taux applicable sont dites déficitaires et doivent rattraper leur retard.

Ces communes sont dès lorsredevables d’un prélèvement annuel opéré sur leurs ressources fiscales, proportionnel à leur potentiel fiscal et au déficit en logement social par rapport à l’objectif légal. Ces communes ont cependant la faculté de déduire du prélèvement les montants qu’elles investissent en faveur du logement social. Ainsi, la prise en compte de ces dépenses déductibles peut conduire à réduire voire ramener le prélèvement à zéro. Ce mécanisme vise à inciter les communes à soutenir les projets de logements sociaux.

Par ailleurs, certaines communes sont exonérées du prélèvement (communes bénéficiaires de la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale ou de la part «cible» de la dotation de solidarité rurale et qui sont à moins de 5 points de leur taux cible, communes nouvellement entrantes dans le dispositif).

Le produit du prélèvement, affecté aux EPCI délégataires des aides à la pierre, aux établissem*nts publics fonciers, ou à défaut au Fonds national des aides à la pierre, doit être utilisé pour développer le logement social, notamment via des acquisitions foncières. L’Etat se fait communiquer annuellement un bilan de l’utilisation de ces sommes.

Sur l’année 2023, on dénombre 2 157 communes qui entrent dans le champ d’application de la loi SRU, dont 1 159 sont déficitaires (54 %), c’est-à-dire n’atteignant pas leur taux cible de 20 % ou 25%, et 846 (39%) qui atteignent ou dépassent leurs taux cibles.

A cela s’ajoutent les 152 communes exemptées pour la période 2023-2025, dont 2 qui n’entrent pas aujourd’hui dans le champ d’application du dispositif mais qui auraient eu vocation à l’être au cours de la période 2023-2025.

En 2022, le prélèvement annuel sur les communes déficitaires représentait 203 millions d’euros. Les communes ayant pu déduire de ce prélèvement les dépenses qu’elles ont exposées en faveur de la production de logement social (subventions aux bailleurs sociaux, vente de terrains aux bailleurs sociaux, …etc.), il s’est finalement établi à 113 millions d’euros, dont 39 millions issus des majorations de carence (au titre de la période 2017-2019).

Communes exemptées sur la période triennale 2023-2025

Pour la période triennale 2023-2025, ce sont 152 communes qui sont exemptées de l'application des dispositions de la loi SRU, dont :

• 25 communes au motif de l'inconstructibilité de leur territoire, exemptées par arrêté préfectoral,

• 85 communes au motif de la faible attractivité de leur territoire, exemptées par le décret n°2023-601 du 13 juillet 2023,

• 42 communes au motif de la faible tension sur la demande de logement social de leur territoire, également exemptées par le décret n°2023-601 du 13 juillet 2023.

Concernant l'exemption au motif de la faible attractivité et de la faible tension sur la demande de logement social, la commission nationale SRU (mentionnée à l'article L. 302-9-1-1 du code de la construction et de l'habitation) doit émettre un avis sur la liste des communes proposées à l'exemption par leur EPCI d'appartenance.

La commission nationale a pour rôle de garantir l’hom*ogénéité de la procédure d’exemption, d’assurer le respect de la réglementation et de préserver l’esprit du dispositif. Pour cela, elle prend en compte les besoins et les spécificités propres à chaque territoire, analysés et détaillés par les services déconcentrés de l’Etat.

Ses avis et recommandations interviennent après la transmission des propositions formulées par les EPCI et les avis formulés par les préfets de département et de région.

La procédure de bilan triennal

Les communes déficitaires en logement social (c’est-à-dire n’atteignant pas leur taux cible) doivent s’inscrire dans une dynamique de rattrapage. Elle se matérialise par la fixation d’objectifs de production tous les trois ans qui font l’objet d’un bilan au terme de la période triennale. Le respect ou non de ces objectifs triennaux permet de vérifier si la commune s’inscrit dans une réelle trajectoire de rattrapage, lui permettant, à terme, d’atteindre son taux cible.

Le bilan triennal 2020-2022

L’année 2023 a été marquée par la conduite du bilan triennal au titre de la période 2020-2022.

Concernant les arrêtés de carence, la commission nationale SRU (mentionnée à l'article L. 302-9-1-1 du code de la construction et de l'habitation) doit émettre un avis sur les communes proposées à la carence par les préfets de département, après avis des préfets de région.

La commission nationale SRU apprécie la pertinence des projets d'arrêté de carence, de l'absence de projet d'arrêté de carence et s’assure de la bonne prise en compte des orientations nationales définies par le ministre chargé du logement. Elle peut, dans ce cadre, émettre des avis et des recommandations aux représentants de l'Etat dans les départements. Elle transmet ses avis au ministre chargé du logement.

Les contrats de mixité sociale

La loi du 21 février 2022 dite "3DS" a fait évoluer l'article 55 de la loi SRU : elle donne aux contrats de mixité sociale une portée juridique inédite et un champ d'application élargi, visant à impulser des dynamiques opérationnelles de production de logements sociaux dans les communes concernées, tout en favorisant l'adaptabilité du dispositif aux territoires.

Quels enjeux et ambitions pour ces contrats de mixité sociale, outil de dialogue entre l'Etat, les collectivités et les autres acteurs du logement et de l'aménagement ? Quels principes directeurs président à leur élaboration et à leur contenu ? Action foncière, urbanisme, financement... quels leviers d'action en faveur de la production de logement sociaux ?

Ce guide s'adresse à l'ensemble des partenaires engagés dans l'élaboration des contrats de mixité sociale pour la période 2023-2025, en proposant des éléments de cadrage et de méthode pour alimenter les travaux des acteurs locaux.